Cómo comprar una finca sin dinero

27 ago. 2022

Tasas de apertura, gastos, notario, impuestos… comprar una parcela va mucho más allá del precio de venta, que no todos los ciudadanos pueden asumir. Actualmente, por suerte, existen muchas más formas de comprar un terreno sin dinero que solicitando una hipoteca que, normalmente, sólo cubre hasta el 80% del valor de la parcela.

Ya sea con la ayuda de un familiar, amigo, aplazando el pago de impuestos o presentando un aval. Sólo hay que elegir la opción que mejor se adapte a nuestro modo de vida, situación personal y profesional y poder adquisitivo presente y futuro.

Consejos para comprar un terreno sin dinero

Aunque parezca imposible, se puede adquirir una parcela sin llevar años ahorrando o solicitando una hipoteca común al 80%. Si esta es tu situación, sigue leyendo para conocer las recomendaciones que pueden hacer que, finalmente, compres el terreno que deseas, sin necesidad de tener dinero en el banco.

• Alquiler con opción a compra. Aunque en España no es muy demandado, este arrendamiento permite a los inquilinos pagar una cuota mensual pactada entre ambas partes (propietario/inmobiliario y cliente) que se irá descontando del precio del solar. Pasados unos años, podrá comprarse por el precio inicial menos todas las rentas pagadas.
• Comprar el terreno de un banco. Tienen precios más bajos y, sobre todo, cuentan con unas condiciones mucho más favorables que las del mercado. Para estos, la entidad bancaria puede ofrecer una hipoteca del 100% del precio de la parcela. Por lo que, no habrá que dar entrada, sino sólo asumir los gastos de apertura y gestión de la misma.
• Aval. Aunque todo dependerá del terreno o ingresos de la persona avalista, esta figura se utiliza a menudo cuando no se tiene una estabilidad financiera o ingresos suficientes, pero sí con alguien que cumpla dichos requisitos. En su gran mayoría suelen ser los padres, los que aseguran al banco que, en caso de endeudamiento e impago, serán ellos quienes harán frente a la cuota. Los avales más comunes son los pisos de residencia habitual.
• Un préstamo de un familiar o amigo. Se aconseja firmar un contrato privado para evitar posibles conflictos. Este debe contener el plazo de devolución y la cantidad aportada mensualmente. ¿La ventaja? No asumir los intereses de una hipoteca convencional, pero este dinero debe declararse. Es necesario que Hacienda sea conocedora de esta transmisión de este patrimonio para no incurrir en una falta administrativa. Será la Agencia Tributaria la encargada de decidir si habrá o no que pagar algún tipo de porcentaje en concepto del traspaso que, nunca, deberá considerarse como una donación.
• Hipoteca al completo. Conseguir que la entidad bancaria nos dé el 100% del precio del terreno es posible, para perfiles como los funcionarios o personas con un empleo fijo y bien remunerado.
• Otra alternativa es, si el banco nos cubriese sólo el 80% del precio de la parcela, solicitar el 20% restante a la misma entidad, pero a través de un préstamo personal.
• Si es para albergar una segunda vivienda o como ocio teniendo una vivienda en propiedad habitual, es posible hipotecarla y conseguir el dinero para adquirir el otro inmueble.

Hipoteca y préstamo, la opción más solicitada

Combinar estos dos productos financieros es muy común, sobre todo cuando la entidad bancaria no nos brinda el 100% del precio del terreno. ¿El motivo? El endurecimiento de las exigencias bancarias y la tipología del suelo. La parcela es un inmueble difícil de financiar por sus características. Se trata de un espacio sin construir, en la gran mayoría, en suelo no urbano o no edificable, convirtiendo su compra en una transacción de alto riesgo para el banco.

Lo ideal es que, aunque no se cuente con la cuantía necesaria para afrontar los gastos, se cuente con un contrato fijo, sin deudas pendientes, que se esté al corriente de todos los pagos con la hacienda pública y la seguridad social, sobre todo si se es autónomo, y no estar en ninguna lista de morosos.

Para solicitar una hipoteca y un préstamo será necesario aportar el máximo de datos relacionados con el terreno a adquirir y sobre los titulares.

• Tipo de terreno y ubicación de mismo.
• Estado de la parcela y de las construcciones en la misma.
• Servicios mínimos con los que cuenta.
• Cargas, si las hubiese.
• DNI y datos personales de los compradores.
• Comprobante de los ingresos mensuales y copia de la cuenta bancaria.
• Declaración de la Renta de los últimos años.
• Copia de las escrituras, así como la declaración patrimonial.

Aplazamiento de impuestos

Aunque es común para gravámenes municipales como la contribución o el sello de circulación, por ejemplo, lo cierto es que también pueden fraccionarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y las deudas con la Hacienda Pública.

En cuanto al impuesto que grava las compraventas, el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece unas condiciones a cumplir para dicho aplazamiento:

• Que la vivienda de la parcela no supere los 120 metros cuadrados útiles
• El aplazamiento deberá solicitarse en el mismo plazo en el que debía pagarse. Aunque depende de las comunidades autónomas, generalmente, es de 30 días tras la compra.
• La vivienda del terreno deberá ser el domicilio habitual y permanente del solicitante
• El pago se realizará en tres anualidades, como máximo, con unos intereses de entre el 3-4%.

Esta solicitud deberá llevarse a cabo a través de la entidad local pertinente, ya sea de forma presencial o telemática, en una oficina de correos con el modelo específico o mediante un asesor.

Si hubiese que asumir el pago del IVA, en este caso, es la Agencia Tributaria la encargada de su aplazamiento. Según el importe, que no podrá exceder de 30.000 euros, es posible fraccionarlo en:

• Para deudas inferiores a 1.000 euros, Hacienda permite abonarlo en 3 plazos.
• 9 pagos para endeudamientos de entre 1.000 y 5.000 euros.
• 12 plazos para las que tienen un importe entre 5.000 y 10.000 euros.
• Y, 18 pagos para las que oscilan entre los 10.000 y 30.000 euros.

Para que este aplazamiento se lleve a cabo, Hacienda solicita al demandante una exposición de los motivos fundados por los que solicita dicha prórroga. En todo caso, el pago de la cantidad correspondiente es mensual.

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